東京での土地探しの方法4選、メリットデメリットを挙げて解説
こんにちは。Genです。今回は、東京で土地探しをしている個人の方向けに記事を書きました。
- 東京で土地を探しているけど、どうやって探したら良いのかな？
- 東京で土地を探しているけど、エリアの特徴や便利な場所が分からないので知りたいな。
- 小さな土地でも大きな建物が建てられる方法とは？
こういった疑問に答えていこうと思います。
1、東京での土地探しの方法4選
①、サイトで探す
②、仲介業者に依頼して探してもらう
⓷、現地を歩いて探してみる
④、注文住宅の会社に土地探しから依頼して探してもらう
それぞれのメリット、デメリットを挙げて解説していきます。
サイトで探す際のメリット
・一度に多くの情報を見る事ができる
・慣れれば見やすい、探しやすい
・無料でできる
サイトで探す際のデメリット
・慣れないと探しにくい、時間が掛かる
・情報量が多い為、迷う
・誰でも見れてしまうので契約できるがどうかは早いもの順になる
仲介に依頼して探してもらう際のメリット
・知識が無くても探してもらえる
・時間が無い時に有効
・未公開の情報を知ることができる可能性がある
・無料で依頼できる
・自分の条件に合った土地を抜粋して紹介してくれる
仲介に依頼して探してもらう際のデメリット
・仲介の方で抜粋してしまうので、情報の見落としに繋がる可能性がある
・情報に偏りが出る（自分の会社で媒介を取っている情報を主に紹介される可能性がある）
・丸投げにして土地の情報が挙がってきた時の最終判断は自分になるので、ある程度の知識は必要
・建物を建てる際にクレーン車が通るか、工事車両が通るのかなどの視点では見てもらえないと思った方が良い
現地を歩いて探してみるメリット
・まだどこにも挙がっていない（媒介を取っていない）情報が手に入る可能性がある
・現地の雰囲気を知る事でより土地探しのモチベーションに繋がる
・ネットではわからない高低差、日当たり、街の雰囲気などを知ることができる
現地を歩いて探してみるデメリット
・土地の目利きがある程度できないと難しい
・労力と時間とお金をかけて情報が挙がらない可能性がある
・媒介は既に取られており、他で売りに出されている可能性は高い
注文住宅の会社に土地探しから依頼するメリット
・家を建てる前提で探してくれるので、諸々のリスクを考慮して費用まで計算してもらえる（例えば土地に行くまでの経路でレッカーが通れない、一方通行など道路の状況まで考慮して確認して土地を探してくれる）
・土地を探す目的ではなく、家を建てる事を考えて土地を探してくれる
・土地探しが終わった、じゃあ工務店はどうするという段階を踏む必要がない、面倒臭さが無い
・予算計算まで一気に行ってくれる為、土地探しから建てるまでにスムーズに移行できる
注文住宅の会社に土地探しから依頼するデメリット
・土地探しと施工依頼がセットになっており、土地を見つけてくれたら施工も依頼しないといけない場合がある
・土地の情報量が少ない
・あらかじめ土地の情報を持っているわけではないので、探すのに時間が掛かる可能性がある
全く土地探しをした事がない、なんの知識もなく不安という方は②の仲介に依頼して探してもらう方法から始めるのが良いと思います。
仲介に依頼して探してもらいながら段々と知識を付けていき、自分でも探せそうだなとなったら自分の方でもネットで探しつつ仲介にも同時に探してもらう動きが良いでしょう。
僕は実際に依頼はかけたことが無いですが、注文住宅の会社に土地探しから依頼する方法は施工も一緒に依頼する前提で土地を探してくれます。時間はかかりますが、注文住宅の会社の施工も気に入っている場合には土地探しの段階から注文住宅の会社に依頼しても良いと思います。
土地の情報は一つしかないのでサイトに載ると色んな人が見れるようになり、先に契約されてしまう可能性があります。
例えば、
・前面道路が狭い為、大型の車は駐車できない
・日当たりが悪い
など少し他の人が探さなそうな条件の土地に関しては探している人は減るので、倍率が下がります。自分の中で土地を契約する際の「許容範囲や条件の優先順位」を決めてこの条件をクリアしていたら買っても良いなという所を決めて土地探しをしてみると引っ掛かる土地が増えます。
→土地探しの際に気を付けた方が良い条件に関してはこちらの記事でまとめています
2、東京都のエリアの特徴や便利な場所は
持ち家を持ちたいと考える理由の一つとして、子供ができたのをきっかけに腰を据えて住む為に考え持ち家に変えたいと考える事が多いですが、住む区や市に寄って手当てや助成金が変わってきますので、事前にチェックしておいた方が良いです。
人気の駅、交通の便が良い駅や特徴
城東エリア（江東区、墨田区、葛飾区、足立区、江戸川区、台東区、荒川区）
昔から下町と呼ばれているエリア。工業地帯も多く、昔の街並みと新築とが入り混じっている。
大きな建物よりも土地の小ぶりな3階建てが多い。埋め立てられた土地が多い為、地盤が弱く地盤改良も必要とする所も多くあります。
足立区にある「北千住駅」は常磐線（快速）、千代田線、日比谷線、伊勢崎線（東武スカイツリーライン）、つくばエクスプレスが利用できる人気の駅で、銀座、上野、霞が関、表参道、大手町の方まで一本でいける便利な駅です。
墨田区にある「押上駅」はスカイツリーの近くにある駅で、半蔵門線、浅草線、東武スカイツリーライン（伊勢崎線）、京成押上線が通っており、浅草、人形町、新橋駅まで行ける人気の駅で墨田区の中でも押上駅最寄りの土地はここ数年で高額帯になりました。
都心（新宿区、文京区、千代田区、中央区、渋谷区、港区）
23区の中で一番土地の単価が高いエリア。戸建てよりもビルやマンションが主に建っており、土地の情報量はかなり少ないです。
戸建てよりもマンション思考で探している人も多くいる。職場が都心部にあり、出来るだけ近くに住みたいと考えている人はおすすめのエリアです。ただ、土地の単価も全体的に高い為、戸建てにした時には23区の中でも一番高額帯になる可能性が高いです。
土地の情報は一番少なく、戸建て向きの土地の情報は滅多に出ない所です。建売業者も文京区、新宿区、渋谷区は土地の情報を常に狙っており、土地が出た時には希少性が高い為、直ぐに売れてしまう事が多い。
文京区にある
文京区立誠之小学校（せいししょうがっこう）ー最寄駅「東大前」
昭和小学校（しょうわしょうがっこう）ー最寄駅「本駒込」
千駄木小学校（せんだぎしょうがっこう）ー最寄駅「駒込」
窪町小学校（くぼまちしょうがっこう）―最寄り駅「茗荷谷駅」
は3S1Kと呼ばれており、特にここに通わせて一流の教育を受けさせてあげたいと考えて学区限定で土地を探している人も多い区です。
城西エリア（杉並区、中野区）
都心部の少しごちゃついた雰囲気の所よりも、都心から少し離れて落ち着いた閑静な住宅街に住みたいという人にはお勧めのエリアです。
杉並区には「和田掘公園」、「下高井戸おおぞら公園」と大き目の公園もあります。杉並区は世田谷区や都心部にもアクセスが良く、中央線、丸の内線、京王線が通っています。
マンションよりも戸建て思考の人は中野区、杉並区で探すと良いかもしれません。公園や緑も多い為、子育てにも向いており、都心部へのアクセスも良く土地の値段もそこまで高くない為、戸建てが建てやすいエリアです。
また、武蔵野市についで杉並区は地盤が優秀で、海に近い城東方面と比べると圧倒的に地盤改良の可能性が低いです。
杉並区に位置している「荻窪駅」は中央・総武線、中央線、丸の内線が通っている駅で、大田区～北区まで通っている環八道路へのサクセスもしやすくなっています。「新宿駅」まで電車で11分と都心部へのアクセスも抜群です。
城南エリア（世田谷区、品川区、大田区、目黒区）
大田区でも品川区寄りの西蒲田、大森、北千束、田園調布は土地の単価はかなり高いですが、神奈川県の川崎寄りの六郷土手や大鳥居辺りは同じ大田区の西蒲田住所の辺りと比べると坪単価で約8倍もの差があります。
目黒区や世田谷区は交通の便が良く、周辺環境も綺麗な街並みが多く、特に人気があります。目黒区や世田谷区、品川区は区としてもブランド力があり、世田谷区に住みたい、目黒区に住みたいという理由で戸建てや土地を探している人も多くいます。
杉並区と同じくらい世田谷区は公園も多く、生活もしやすいとエリアです。世田谷区には京王線、京王井の頭線、小田急線、大井町線、田園都市線、世田谷線などの主要な沿線はほとんど通っていますので、都心部から神奈川方面へのアクセスもしやすくなります。
城北エリア（北区、練馬区、板橋区、豊島区）
埼玉県から出て少しでも東京寄りに住みたいと考えている人が集まるエリアとされています。
練馬区にある「練馬駅」は池袋線、豊島線、西武有楽町線、大江戸線が通っており、人気の沿線が通っている駅です。
板橋区と練馬区の間に位置している「小竹向原駅」は都心線、有楽町線、西武有楽町線が通っている人気の駅で、池袋、永田町、月島まで一本でいける沿線が通っています。
北多摩エリア（立川市、武蔵野市、三鷹市、府中市、調布市、小金井市、国分寺市、国立市、狛江市、昭島市、小平市、東村山市、東大和市、清瀬市、東久留米市、武蔵村山市、西東京市）
立川駅は青梅線、五日市線、南武線、中央本線（特急停車駅）が利用でき、交通の便がとても良い駅です。特急も停車駅で、中央線を利用して立川駅→新宿駅まで快速で約35分で行けます。
国立駅、国立市には国立府中インターチェンジがあり高速の乗り入れができます。文教地区の指定になっているので、パチンコ店、風俗店、ホテルなどの業種を規制されており富裕層の人も多く、品のある町並みになっています。おしゃれなお店も多く、最近では開発が進んでおり、駅前も整備されており綺麗になっています。
三鷹市、武蔵野市はエリア柄土地が大きい案件が多く、金額も高額帯の土地が多いです。三鷹駅は総武線・中央線が通っており、特急停車駅です。建売にしても5000万円以上になるものも多く、土地が大きいと6000万円、7000万円台になってしまうくらいのものも多いです。
土地の出数も非常に少なく、出てきて直ぐに売れてしまいます。ただ、緑も多く、毎年駅の人気ランキングで上位に入る武蔵野市にある吉祥寺駅は買い物も便利で、井の頭公園もあり子育ても買い物も便利な駅です。
３、小さな土地でも大きな建物が建てられる方法とは？
抑えておきたいポイントとしては、「建蔽率と容積率が高い所を探す」です。
場所によって「用途地域」というものがあり、建物の用途や大きさが定められています。土地が小さくてもこの建蔽率と容積率が高ければより大きな建物が建てられるということになります。
建蔽率（％）＝建築面積÷敷地面積×100
容積率：敷地に対してどれくらいの空間を使えるか
容積率（％）＝延床面積÷敷地面積×100
例えば、100㎡の土地、建蔽率50％、容積率100％という土地を購入した場合、
・建物に使える敷地50㎡
・延床面積100㎡
2階建てだと建物に使える敷地が50㎡となるので、1階50㎡、2階50㎡の2階建ての家を建てても良いとなります。
これが、100㎡の土地、建蔽率60％、容積率150％という土地を購入した場合、
・建物に使える敷地60㎡
・延床面積150㎡
3階建てだと建物に使える敷地が60㎡となるので、1階60㎡、2階60㎡、3階30㎡の3階建てを建てても良いという事になります。
このように同じ土地の大きさであっても建蔽率と容積率が高ければその分建物が大きいものが入るので、土地が小さいから条件に合わないと諦めずに建物がどれくらい入るのかを計算してみると以外と大きいものが入ることが分かると思います。
東京で土地を探すならここ！というのは有りませんが、単純に住むことを目的として考えるのであれば買い物が便利かどうか、通勤通学がしやすいか、治安が良いかなどを考えて、買い替えや住み替えを考えるのであれば最寄り駅が人気の駅なのかどうか、駅距離は近いのか、土地の価格はここ10年で上昇しているのかなどを見て探すと良いと思います。
駅距離なのか、通勤通学なのか、買い物の利便性なのか、老後を考えてなのか。ですが、高いお金を払って購入すると思いますので、失敗したくないと思います。
失敗しない為にも変わらない所やこれから再開発が進んで伸びていく地域は狙い目だと思います。
賃貸にお金を支払うのであればマイホームにお金を支払いたいですよね。
一生に一度しかないマイホームが成功する事を願います。