建売のメリット、デメリットを元建売営業マンが解説
こんにちは。genです。
今回は、初めて建売の購入を検討しようか悩んでいる人向けに記事を書きました。
目次
②建売を探したいけどどこで探したら良いのかな？
こういった疑問を持っている方向けに書きました。
信用補填の為に僕の実績として
・売買価格を決めるマーケティングは500件以上
・70棟の建売用地の仕入れに関与
建売用地の仕入れの前には競合となる周辺の物件の調査や現地調査などを念入りに行います。どんな土地、どんな建売にした方が良く売れるのかを熟考して仕入れます。
そんな今までの経験が役に立てればと思います。
では早速解説していきまます。
■建売購入のメリットとデメリット
メリット
安価に購入できる
建売は大量生産、大量発注により資材を安価に抑える事が出来るので、売買価格も割と安く抑える事が出来る為、買いやすい。
スケジュールが建てやすい
建売は注文住宅と比べて圧倒的にスケジュールの見立てが立てやすいです。なぜなら、発注する商品（窓枠や玄関など）が予め決まっているので、打ち合わせ等が必要ない為です。
また、入っている職人さん（大工さんや電気屋等）もある程度どのような建物を建てているのか分かっており、慣れた施工になるので、現場作業がスムーズに行くからです。
スケジュールが立てられれば、いつ引っ越そうか、いつ家具を入れようか、などの日程も調整しやすくなります。
土地を資産として持つことができる
建物はどうしても経年劣化がありますが、土地は劣化しませんので、「資産・財産」として持つことができます。「土地」と「建物」がセットで売られている建売であれば、一緒に購入する事になります。
土地が借地権ではない所有権の土地である限りは自分の所有物になるので、もし次に売却して違う所に移り住むとなっても土地の値段は経済に影響を受けていない限りは買った当初とあまり変わらない値段で売ることができるでしょう。
逆に値段が上がったなんて事もざらにあります。
資産として持つのであれば将来的に価値が上がるもの（投資として）を持っておいた方が尚良いと思いますので、出来るだけ条件の良い人気の有る土地に建っている建売の購入をお勧めします。
駅から近い所に建っている場合が多い、通勤が楽（立地で勝負する）
建売は建物の外観や内装などではなかなか差別化は難しい、勝負ができないので、代わりに立地条件の良い所に建っている場合が多いです。
例えば、駅距離が近い（徒歩15分圏内）、日当たりが良い、道路付けが良い（前面道路が4メートル以上取れている、幹線道路沿いではない）、閑静な住宅街、など出来るだけ良い条件の土地を購入しようと建売業者は試行錯誤して土地を探しています。
駅から近ければ通勤や通学も楽ですし、子供の送り迎え、買い物なども便利になったりしますので、大きなメリットになるでしょう。
廃れない外観、内装
建売はずば抜けて差別化を図るような色のものは使用していない場合が多いです。できるだけ当たり障りのない、無難な色、シンプルな色を使用して建てられていることが多いです。
例えば床は黄色とオレンジの間位の明るめの色を使用する事が多いです。なぜなら、
視覚の効果で明るい方が部屋全体が明るく広く見えるからです。
暗めのダークな色を好む人も多いですが、実際に住んだりするとダーク系の色よりも明るめの色の方が多少日当たりが悪くても部屋が広く見えたり、少しの日当たりでも明るく見えたりするので、悩んだら明るい色の建材を使用している家にした方が良いでしょう。
また、急に大きな建物が周りに建つなど周辺環境が変わらないとも限らないです。そうなると日当たりが悪くなったりすると余計に家全体が暗く狭く感じてしまいます。それに年齢を重ねると落ち着いた色が好きになって来たりします。変更しようと思っても改装しないといけなくなるので大変です。
完成したものを見てから購入を決めることができる
ここはかなり大きいメリットだと思います。注文住宅だとどうしても完成したイメージを掴むことは難しいです。完成後のイメージパースなどを使用して全体像を画像にして提供されますが、それでも完成後との誤差はゼロではないです。
ですが、建売であれば同じ施工主が建てたものであれば仕様もさほど変わらない為、他の所に建っている完成物件を見たりすれば大体のイメージを掴む事が可能となります。
また、購入検討の建物が完成していればその建物を内見すれば一発で外観も内観も確認できるので大きなメリットと言えると思います。
注文住宅だとわざわざ住宅展示場などに足を運んで完成のイメージを膨らませる必要がありますが、建売であればほぼその必要は有りません。
デメリット
外観の色分けや内装の商品は選べない
予め使う商品が決まっているので、基本的にはどういうものを使用するのか、色合いなども含めて購入者側で決めることはできません。
完成前の建築途中の建売を購入して使う建材などの発注が確定してない段階であれば追加の費用を支払い、違う商品を選んだりすることも出来たりしますが、基本的には選べないと思っておいた方が良いです。
建築途中の様子が見れない事が大半
注文住宅居と違い土地から建築されるまでの工程を見る事はなかなか難しいです。なぜなら、建築されるまでの期間が短い為です。早い所で3か月。遅くても4か月くらいで建物は完成してしまいます。
販売に出されている時には上棟もして、中の作業もかなり進んでいる場合が多いです。
また、建築途中の段階だと資材が落ちてきたりすることも全くないとは言えないので、現場に行くのはかなり危険です。慣れている職人さんでも怪我をすることはあるので、土地の段階で購入しても完成後の立ち合いで初めて中を見る事になるでしょう。
安価な商品を使っている場合がある
これは一概に言えませんが、建売は金額で勝負することが多いです。注文住宅やマンションとの勝負で金額で負けない様に使っている窓や玄関などを少しグレードの低い商品を使用し、売り値を下げている場合があります。
悪い商品を使っているという訳ではなく、最新の商品ではなく型落ちの商品を使っているというような感じでとらえて貰えれば良いと思います。
使っている商品も倒産などで修理対応が出来ないなどが無い様に、大手メーカーを使用しているでしょう。住む分には全く問題ないですが、どうしても拘りがありこの商品を使って欲しいという方は最初から注文住宅にした方が良いでしょう。
他の家との差別化は難しい
メリットで書いてあるような当たり障りのない、シンプルな建物になるのが一般的です。なので、同じハウスメーカーで建てられている建売の場合にはほとんど同じ感じの色合いの外観や内装の仕上げになっている事が多いです。
建売の場合には一つの敷地を分譲して何棟か一度に建てている事もあるので、隣地の建物も大体同じ様な外観になっていていくつも並んでいる事があると思いますが、大体それは建売住宅です。
施工主が決まっている
建売の場合は施工主が決まっているので、変更ができません。他の施工会社の仕様や設備、外壁の色分けが良いとなっても変更はできません。
条件付きの土地もたまに出てきたりしますが、施工主が決まっているので、同じ状態です。
建売住宅を探すおすすめの方法3選
ネットで自力で探す
スーモやアットホーム、ホームズなどのポータルサイトか大手（住友不動産販売、東急リバブル、三井のリハウス）などのHPから自分で探すやり方です。
ただ、これは不動産についての知識がないとかなり重労働ですし、どこから手を付けたら良いのか分からなくなりますし、時間がかなり掛かると思っておいた方が良いでしょう。
売買をやっている仲介業者に依頼する
仲介でも売買をやっている仲介と賃貸をやっている仲介といます。賃貸は文字通り賃貸専門の仲介業者です。売買は土地、建売、中古戸建、マンションなどの売買を扱う仲介業者です。
賃貸で有名な所はアパマンショップやエイブルなど、売買は大手だと住友不動産販売、東急リバブル、三井のリハウス、野村不動産アーバンネットです。
売買をやっている販社でいうと、アドキャスト、センチュリー21系列、ハウスプラザの3社はかなり販売が得意な業者なので、間違いないでしょう。
知り合い伝いに探してもらう
知り合いの仲介、親戚、友達などを伝って探してもらうやり方です。なかなか情報の伝達も難しく、行き違いありますがやり方の一つです。
一番良いのは仲介の知り合いが自分と直接繋がっていて、紹介をしてもらえたら良いと思いますが、なかなか繋がっている人は少ないでしょう。
もし物件と自分との間に何人か挟む場合には言った言わないになったりなったりする可能性もあるので、余程信頼できる仲間内や家族経営の所以外はとややこしくなるので、お勧めはしません。
今回は以上です。最後まで見て頂き有難う御座います。