元建売営業マンが考える土地探しのコツ9選【実績公開】
こんにちは、元建売営業マンのgenです。
今回は
- 注文住宅が建っているのを見かけるけど、自分で土地を早く探すコツを知りたい
- 土地探しをしているけど、現状見付けられているの・・・？
- 土地は見つかったけど、注文住宅はどこの業者に依頼すれば良いのかな、注文住宅を依頼した時の金額を知りたい
こういった疑問を持っている土地を探している購入者向けに記事を書きました。
信用補填の為に最初に僕の実績を載せておきます。
- 建売業者の営業として7年間勤務し、自分で探した土地で建売を100棟以上建てる事に成功
- 500件以上の土地のマーケティング調査を経験し、良い土地、悪い土地がどういう条件が揃っているのか見てきた
では、順番に解説していきます。
①元建売営業マンが考える土地探しのコツ9選
1.購入する為の条件を整理・優先順位を付けてから土地を探す
例えば以下の様な条件は整理した方が良いでしょう。
土地の大きさ、どんな建物を建てたいのか（2階建て、部屋数、物置、車庫の大きさなど）
土地の形（長方形、正方形、敷地延長型、変形地）
商業施設が近いかどうか
日当たり
接道状況（土地と前面道路が接している長さ）
前面道路の広さ
高低差（土地自体、前面道路と土地との高低差）
川が近い
小学校、中学校が近い
公園が近い
住宅街（工場エリアではない）
地盤が優秀（武蔵野台地）昔は沼地、畑は危険
角地（建物が大きく建てられる、開放感がある）
予算の整理（土地と建物でいくら。諸経費でいくらまで）
他にも沢山ありますが、ざっとこの当たりは整理して、優先順位を付けておいた方が良いでしょう。自分で土地を探している＝拘りを持って探されていると思います。ただ、条件が曖昧、優先順位を付けていかないといつまで経っても自分の探している土地は見つかりませんし、見つかったとしても買おうか買うまいか迷います。
迷っている間に他の業者に買われてしまったということはよくある話しです。業者が買い取るのと違い、個人で買うとなると予算も限られてくると思うので、諸々検討している間に先を越されて購入されてしまいます。
なので、希望の土地が出てきた時にレスポンス良く反応できる様にする為にも「条件の優先順位」は必須です。
自分が探しているのと同じくらいもしくはそれ以上に建売業者や注文住宅事業者は日々必死になって仕事として土地を探していますので、全ての条件が満たされる土地を探すのは至難の業です。
特に良い条件とされているのは、
- 駅から近い（徒歩1～10分以内）
- 整形地（土地の形が綺麗。正方形に近い）
- 日当たりが良い（南間口）解放感がある
- 前面道路が広い（4メートル以上取れている）
- 接道状況（間口が広いかどうか）
などの条件はどこの業者も気にして探していますので、競争が激しくなります。また、人気の学区なんかもあり、この学校に行かせたいからこの辺りで探しているという学区限定のお客さんもいます。
当然条件が増えれば増えるほど、土地の見つかりにくくなりますし、時間も掛かります。最低限ここだけはクリアしてないと買えないなという所まで条件を絞り込み、優先順位を付けておきましょう。
2.仲介業者のＨＰを見て探す
大手だけ抜粋して挙げておきます。
- 三井のリハウス
- 住友不動産販売
- みずほ不動産販売
- 三菱UFJ不動産販売
- 三井住友トラスト不動産販売
- 東急リバブル
- 野村不動産アーバンネット
- 小田急不動産
- 三菱地所ハウスネット
- 三菱地所レジデンス
- 積水ハウス不動産
など計11社あります。挙げるとまだまだありますが、この辺りの大手仲介業者は抑えて探しておきたい所です。筆者が建売業者に勤務し毎日土地を探していた時にはこの仲介業者のHPに加えてスーモやアットホームなどをチェックして新着の土地が無いか、値下がりした土地が無いか確認していました。
主要な駅には大体この11社のどこかの仲介会社があり、それぞれエリアを分けて管理しやすくしています。
また、地元の仲介会社が管理している土地も多くあり、一概にこの大手仲介業者だけをチェックしておけば土地が探せるかと言ったらそうではないです。大手では持っていないような大地主との繋がりが地元の仲介業者にはあり、以前の契約で良くしてもらったから引き続き販売を依頼しているなんてこともあります。
売主と仲介業者との間で販売をお願いする際に締結する「媒介契約書」というのがあります。媒介契約書には大きく分けると「専任媒介」と「一般媒介」とがあり、専任だと締結した仲介業者しか宣伝できないものとなり、他の仲介業者のHPに行っても土地の情報が載っていないものがあったりします。
売主の立場からすると名前が売れている有名な所の方が信頼できますし、販売力もありそうで安心感がありますよね。一般媒介は締結している所全てで掲載できる権限がありますので、いろんな所で情報が出回っている可能性があります。
なので、個人で探すのはかなり大変ですし、何か月も探しているけど見つからないということは多々あります。自分で探しつつ、仲介会社を利用して一緒になって探してもらう方がより早く条件に合う土地を探せる確率は上がります。
仲介業者もネットに張り付いて土地を探してくれているわけではないので、自分で探して「この土地はありますか？」と聞くことで更に自分の探している土地が見つかりやすくなります。スーモやアットホームには媒介を取らないで勝手に載せている案件もあったりするので、実際に物元（媒介を取って土地の販売する権利を持っている所）を確認する事も大切な手順の一つです。
3.土地を探しているエリアを実際に歩いてみる
まだ土地の所有者と仲介業者で媒介（販売活動をする為に売主と結ぶ書類）を締結していない場合があり購入できる更地や中古戸建付の土地が出ている可能性が眠っていたりします。
建売業者が所有して建築計画を出している土地でも、見込んでいる収支（利益）以上の金額を出せば購入できる可能性があります。
最近では空き家が問題になっており、所有者が亡くなってしまい、生活雑貨がそのままになって処分に困っている中古戸建や解体費用が高くつくので解体が出来ずにそのままになっているものも多くあります。仲介業者に伝えて更地や中古戸建を調べてもらうことで購入できる可能性があります。
接道状況や条件に寄りけりですが、解体後の残材の処分費も高騰している為、木造の100㎡位の建物の場合、解体費で安く見積もっても100万円位はしてしまいます。
解体に困っている案件を解体費を買主の方で負担して購入してもらえるのであれば土地の所有者としても有難いことなので、お互いにメリットになる話です。
探しているエリアを歩いて探すやり方は実際に建売業者や仲介業者もやっているやり方なので、どうしても自分の希望の土地を自分で探したいと思っている場合には可能性に掛けてやってみる価値はあります。
もしその土地の条件が合わずに購入できなかったとしても、調べた仲介業者としては新しい土地の媒介を取れることもありますし、販売のチャンスを掴む事にもなるので、買主が情報を拾って来てくれれば仲介業者にとっては有難い話しです。
4.借地を借りて建物を建てる
裏技的なやり方ですが、どうしても所有権の土地（自分が購入して所有している土地）が無い、見つからない場合には借地権の土地に建物を建てるやり方を検討するのも一つの手です。
土地には所有権の土地と借地権の土地の2パターンがあります。賃貸と持ち家との違いと同じですね。所有権は自分のものになりますが、借地権は土地の所有者に土地を借りて毎月賃料をお支払いするパターンです。
どうしても希望の条件で所有権の土地が見つからない場合には借地権の土地を借りて建物を建てるという方法もありでしょう。
デメリットとしては、
・所有権ではないので、土地が自分の資産にならない
賃貸と同じ様な状態となるので毎月の支払を考えるとやはり所有権の自分の土地に対して支払う方が良いですよね。所有権の土地であれば資産にもなるので、もし「建物を売却して他の所に住みたいなあ」となったとしても土地も一緒に売れます。
建物は劣化しますが、土地は劣化しないので購入した金額と変わらない金額で売れたりします。人気がある所にある条件の良い土地だと買った金額よりも高い値段で売れたりするという事も充分にあり得ます。
メリットとしては、
・所有権の土地よりも安い金額で自分の建物を建てることができる可能性がある
目的が「住みたいエリアに自分の建物を建てたい」という事なのであれば借地期間や借地料の金額次第ではありますが、トータルの金額は所有権の土地に自分の建物を建てた場合に比べると抑えられる可能性もあるので検討の余地ありです。
5.不動産について勉強する、調べる
どこでもなんでも好きなだけ好きな所に建物を建てられないように定められているのが、「用途地域」というものがあります。いくらこんな建物を建てたいと考えても実際に住みたいと考えているエリアで希望の建物が建てられるとは限りません。
地域毎に用途地域が定められているので、まずは用途地域を確認し、
自分が建てようと考えている建物が建てられるのか確認、検討しましょう。
住もうと考えている区や市の役所に「用途地域の確認をしたいのですが」と住所を伝えれば教えてもらえます。勿論仲介業者を挟んで土地を探している場合には条件面を伝えて、用途地域の確認はしてくれているはずなので確認の必要がないと思いますが、ご自身で探したいと考えている場合には調べておく必要があります。
用途地域は大きく分けると住居、商業、工業の3エリアに分かれていますが、商業、工業エリアと違い住居エリアに関しては、高度地域が厳しめに設定されている傾向にあり、斜線により建物同士の日当たりが確保されるように決められていたりします。
3階建てもしくは2階建ての建物の屋根が斜めになって削れている形をしたのを見たことがあると思いますが、それが斜線制限による建物の形状です。
上の画像の様にそのエリアでは斜線を無視して建物を建てることができないようになっています。3階までガッツリ建物を建てようと考えている場合でも、土地を探しているエリアでは小屋裏程度の広さしか建物が建てられないということがあります。
土地を探して工務店に依頼をしたは良いが、イメージと違った建物しか建てられないということにならない為にも事前に用途地域は調べておき、計画を練ってからの方が良いでしょう。
6.周辺環境について調べる
商業施設（ショッピングモール、スーパー、コンビニ）が近くにあり買い物が便利か、公園があり子供と一緒に遊ぶ為の場所があるかなどは注意して調べると思いますが、「計画道路があるのか」、「建築計画があるのか」の確認は抜けがちな確認項目です。
計画道路が予定されていると道路が拡幅されたり、新しく道路が開通する計画があり、購入後に予期してない振動・騒音が発生してしまったりします。
また、大型のマンションの建築計画があると購入時は日当たりが良かったのにマンションが建った事により日当たりが急に悪くなってしまったりします。
マンション以外にもペットショップの有無やクリーニング屋、工場があるのかなどのチェックもしておいた方が良いです。
急にうるさくなってしまったり、異臭が自分の家の周辺に漂い始めると落ち着いて住めなくなってしまうので、こちらも確認しておいた方が良いです。
7.リフォームを検討する
こちらも裏技的な感じですが、リフォームも検討しても良いと思います。本当なら土地を探して新築を建てたい所だと思いますが、リフォームでも十分新築に近い仕上がりを実現することが可能です。
場所は気に入っているけど、建物はそのまま使う気はないという方はリフォームも視野に入れて土地を探してみても良いでしょう。
例えば、注文住宅で新築を建てようと思っている場合にはイメージ通りに建物を仕上げることができるので、その分あれやこれやと予定していないオプションも追加してしまい、結果的に予算オーバーになる事も多いでしょう。
ですが、リフォームであればリフォームができる場所も限られてくるので、ああしたい、こうしたいという全ての要望は通らない分、総額の費用は抑えられますし、希望の場所で住める可能性は高くなります。
8.仲介業者に連絡して情報を集める
大手の仲介業者や地元の仲介業者に連絡して情報を集めるやり方です。土地の情報を一番持っているのは仲介業者です。
特に大手の仲介業者の所には多くの情報が集まってきます。大きな土地から小さな土地、高額な土地など色々ありますが、こんな土地探しているんですけど、と条件を提示すれば「この土地はどうですか？」と連絡してくれます。
どうしても仲介業者1社に頼って探しがちな所ですが、情報の量や得意エリアは全く違ってくるので、1社ではなく何社か相談しておくだけでも土地が見付かる確率はそれだけで上がります。
勿論、自分が探している土地の条件を整理しておくことが前提となるので、条件がぶれてしまうと探す方もこんな事言ってなかったじゃないかとなってしまうので、条件面は固めた上で相談しましょう。
9.新着物件掲載案内のメールを登録
大手の仲介業者のHPを見ると新着物件掲載案内のお知らせメールの登録をすることが可能な会社があります。
登録するだけで定期的に自分の希望に合った情報がメールで送られてくるので、おすすめです。
1の「購入する為の条件を整理・優先順位を付けてから土地を探す」で紹介したような事細かな条件までは設定することができないですが、駅距離、スーパーやコンビニまでの距離、前面道路の広さなどは条件として絞ることができます。
また、いちいち連絡して確認する必要がないので、時間の無い方でも新着の情報が手に入ります。
②土地探しの現状
土地の情報がそもそも出てきずらい場所も存在します。半年や1年経ってもなかなか出ない場所もあります。また、出たとしても直ぐに契約予定になってしまったり、駅近の物件や日当たりが良い、前面道路も広いなどの条件の良い場所に関しては直ぐに買手が決まってしまうので、契約は困難です。
特に個人で探すとなると条件も絞りがちになりますし、買手争いを勝ち抜いていかないといけないので契約は難しくなります。同じ様に建売業者や注文住宅の業者も一緒に戸建て向きの土地を探しているので、競争は激しいです。
条件の良い土地、人気のエリアの土地はそれだけ売れるのが早いです。もっと条件に合う良い土地が無いかと悩んでいる内に他の所に買われてしまうので、この土地が良いと思ったら迷わず契約しよう、最低限この条件だけは外したくないというのを決めておき出たら即決くらいの気持ちで探すことが大切です。
③注文住宅や土地探しの手助けをしてくれる会社はどこがあるの？
特徴
・全国100社以上のハウスメーカーから最短3分で注文住宅が依頼できる会社を厳選（無料）
・ローコストからこだわり満載邸宅まで提案してくれる
・注文住宅に関する疑問（住宅ローンや税金、補助金）などを解消できるコラムを取り揃えている
・建築事例を多数掲載
・【タウンライフ注文住宅】注文住宅の一括無料見積もりプロモーション
特徴
・利用満足度№１
・知人に薦めたいサイト№１
・使いやすさ№１
・注文住宅費用、ネットから最適な資金計画の提案
・ネット一括査定
・全国600社以上の注文住宅会社がサポート
・間取りプラン、注文住宅費用査定、土地探し（無料）
「タウンライフ注文住宅」は土地探しまで無料でサポ―トしてくれるので、仲介業者や注文住宅の会社を利用しない手はないと思います。
一人で土地を探すのは限界があるので、新着物件の通知機能や仲介業者などを頼りつつコツコツ自分でも購入したいと考えているエリアを歩いたりネットを使って地道に探すしか方法はないと思います。
希望の土地が見付かることを願っています。
参考になれば幸いです。
今回は以上となります。最後まで見て頂き有難う御座います。