土地価格を知る方法6選【売却希望は必読です】
こんにちは。Genです。今回は、
土地の売却を考えていて以下の疑問を抱えている人向けに記事を書きました。
②土地の売り値に影響するのはどういう所？
③土地を売りたいけど、どうすれば良いのかな？
順番に解説していきます。
土地価格を知る方法6選
2、路線価・評価倍率表で確認する
3、全国地価マップで確認する
4、仲介業者に査定をしてもらう
5、一括査定をしてもらう
6、不動産鑑定師に依頼する
1、土地総合情報システムで確認する
「土地総合情報システム」とは不動産の取引価格、地下公示・都道府県地価調査の価格を検索して確認することができる国土交通省のＷＥＢサイトです。
ここでは最寄り駅からの距離、取引価格、坪単価、面積、㎡単価、土地の形状、土地の利用目的、前面道路の幅員と種類（区道・私道）、方位（間口の方向）、都市計画、建蔽率・容積率、取引時期（成約時期）を確認する事が出来ます。
この情報をもとに自分の売却しようと考えている土地と近い条件のものを探して大体の売り値を知る事が出来ます。
土地総合情報システム
2、路線価・評価倍率表で確認する
路線価は、相続税や贈与税において「土地等の価額は時価により評価すること」とされていますが、自分で時価を把握することは難しいという観点から、国税局（所）が毎年全国の民有地について、土地等の評価額の基準となる路線価及び評価倍率を定めて公開しているものになります。
1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮し、地下公示価格等を基にした価格（時価）の80％程度を目途に評価しています。
土地が接道している前面道路が路線価に定められていない土地に関しては特定路線価設定申出書を提出することにより設定を求める事ができるようになります。
特定路線価設定申出書
路線価計算方法
（1）一路面に面する宅地の場合（普通住宅地の場合）
1：自用地の価額（前面道路評価300、奥行35ｍ、地積700平方メートルの場合）
300,000円（路線価）×0.93（奥行距離35ｍに応ずる奥行価格補正率）
＝279,000円（Ⅰ平方メートルあたりの価額）
279,000円（Ⅰ平方メートル当たりの価額）×700平方メートル（地積）
＝195,300,000円（自用地の価額）
（2）二路面に面する宅地の場合（普通宅地の場合）
1：自用地の価額（①前面道路評価300、奥行き35ｍ、②前面道路評価200、奥行き20ｍ、地積700平方メートルの場合）
300,000円（路線価）×0.93（奥行距離35ｍに応ずる奥行価格補正率）
＝279,000円（Ⅰ平方メートルあたりの価額）（Ａ）
200,000円（路線価）×1.0（奥行距離20ｍに応ずる奥行価格補正率）×0.03（側方路線影響加算率）
＝6,000円（Ⅰ平方メートルあたりの価額）（Ｂ）
（Ａ）＋（Ｂ）＝285,000円（1平方メートル当たりの価額）
285,000円（1平方メートル当たりの価額）×700平方メートル（地積）＝199,500,000円（自用地の価額）
※平成30年分以降用の奥行価格補正率等により計算
奥行価格補正率表・側方路線影響加算率表
路線価図・評価倍率表
3、全国地価マップで確認する
全国地価マップとは、「一般社団法人資産評価システム研究センター」が提供している国や地方公共団体が一般に公開している宅地の価格に関し、収集した固定資産税路線価等、相続税路線価等、地価公示価格、都道府県地価調査価格の情報を公開しているサイトです。
全国地価マップ
4、仲介業者に査定をしてもらう
街中にある仲介業者に依頼をかけて土地の価格を知る事が出来ます。大手ですと、住友不動産販売、三井のリハウス、東急リバブル、野村不動産アーバンネットなどが挙げられますが、他の仲介会社でも対応は可能です。
ただ、賃貸専門に扱っているのか、売買も取り扱い可能なのかに寄って対応できるかどうかは変わってきますので電話などで事前に確認しましょう。
一般的には大手の方がネームバリューがありますので、買手側としても大手中心に探す事が多いです。
また、販売力もある為、迷ったら大手の仲介業者に査定の依頼を出して販売してもらえばまず間違いないです。
仲介業者に関してはこちらのサイトでもまとめています
土地探しのサイト20選プラスα教えます！【初心者向け】
5、一括査定をしてもらう
より高い価格で売買をしたい、売却を断られるんじゃないかと心配になると思います。損しない為にも「一括査定」に出すやり方はお勧めです。
駅距離がかなりある（20分以上）、前面道路に未接道（再建築不可）、物件までの道路が狭すぎて工事車両が入れないもしくは限られるなどの土地に関しては、建売業者が買うにしてもリフォーム業者を入れるにしても工事ができないとなるので購入者も限られてくる為、販売を断られるケースはあります。
ですが、一括査定であれば無料で相談が可能ですし、一括査定をすることによって売却までの時間を短縮する事が出来ます。
また、契約不適合責任を負わない条件で査定を依頼する事で「地中埋設物」「土壌汚染」などの土地に対しての「瑕疵」が見付かった場合でも売主側で処理費用などの負担を無しにできる為、余計な費用が掛からなくて済みます。
一般的には「契約不適合責任」がついている条件は、売主側で責任を負わない契約となるので買主を限定する事になり、査定しずらいとされていますが、一括査定なら「契約不適合責任」を負わない前提で一度に多くの業者に査定依頼してくれます。特殊な条件に合う所で探してくれる為、買主も探しやすくなります。
一括査定の業者
6、不動産鑑定師に依頼する
不動産鑑定士とは
・調査・分析（不動産価値の将来予測、不動産投資のための判断材料となる調査・分析）
・コンサルティング（不動産の有効活用、都市再開発のための最適なアドバイス）
を行っている不動産全般の相談相手のような仕事をしている人です。
不動産を賃貸借、担保、相続などで適正な価格査定、証券化、売買・（等価）交換するとき、コンサルティング、共同ビルの権利調整や再開発関連の場合に役に立ちます。
②-1土地の売り値に影響する条件
日当たり、高低差、駅距離、最寄り駅（利便性）、地区、エリア、土地の間口など要因は一つではないです。
経済情勢、町の人口や環境、交通の便利性も影響してきますし、例えば東京オリンピックが決まった時には城東方面（江東区、墨田区、江戸川区、葛飾区、足立区）を中心に全体的に地価が上昇していました。
需要の有り無し、今後の将来性なども加味して相場よりも高値で売れるのか、相場よりも低い金額で取引をした方が良いのかを判断して売り値を決めています。
駅が近いから高く売れる、日当たりが良いから高く売れるという訳ではなく総合的な判断で売り値が決まってきます。
例えば成約事例が相場よりも高い値段で取引がされていれば強気の金額で出したとしても売れる可能性はあるとの判断になりますし、土地の出物（商品の数が少ない）となればそれだけ高い金額で出したとしても希少性があるので、売れたりということはあります。
こういった所に関しては公示地価や路線価などでは判断がつきませんし、成約している過去の取引が少なければ少ないほど相場や売り値は分かりにくくなります。
出物の事で言えば同じ台東区でも山の手線の内側の土地に関してはなかなか出ないですが、外側に関しては出物も割と多く、土地の値段も同じ台東区でもかなり低いです。
②-2土地の価格が上がるポイント
日当たり、駅からの距離、利便性、買い物が便利かどうか、駅前や土地周辺の再開発、駅前が綺麗になったりして大きな建物や商業施設が建ってくればそれだけ便利になるので需要は高まり土地の価格も上昇する可能性があります。
便利になれば人の出入りも増えて、経済効果も高くなり、区や市にお金が多く落ちる事になります。
大きな点は幹線道路が開通したり、最寄り駅の沿線が新しく追加されるなどの大きなイベントがあると経済効果としても大きい為、それだけ土地の値段も高騰していく可能性があります。
②-3早く売れる為に気を付けたい点
早く売れる為に気を付ける点としては、条件は緩くして、業者価格で設定して販売に掛けてもらう事です。
例えば、条件面で言うと「契約不適合責任有りか無しか」、「公簿売買か実測売買か」、「決済は長めに取っているかどうか、4か月以上」などが挙げられます。
「契約不適合責任が有り」の場合には土地に瑕疵（地中内埋設物など）があった場合には決済後に土地に埋設物が見付かった場合には買主が売主に請求できる権利が発生します。
「実測売買」にした場合には今登記されている登記簿の面積から測量に入って差異（大体1㎡以上）があった場合には清算できる条件となる為、万が一隣地から雨どいなどの越境があった場合には、公簿の面積から差し引いて売買代金の清算が入る契約となります。
「契約から決済までの期間が長い」大体3か月くらいが一般的な流さですが、測量が完了するまで大体3か月くらいの期間を要します。
ただ、隣地と連絡が取れずに隣地との境界の確認や立ち合いに時間が掛かってしまうと3か月で完了しない場合もあります。また、立ち合いをしないといけない件数や人数が多かったり、前面道路が私道で「私道の通行掘削の承諾」をもらう場合には私道の持ち主にもらいにいけないといけない為、時間が掛かる可能性が高くなります。
契約書上は4、5か月以上に定めておいて、条件が整い次第決済ができるように話ができるのであれば買主としても良い条件と言えるでしょう。
販売価格に関しては、業者価格とエンド価格で売り出していくのかで全く反応、反響は違ってきます。動きが早いのは業者価格です。エンド価格の方が相場よりも高い値段で設定するのが通常の流れです。業者価格は業者にも買いやすいような価格で設定することです。
業者価格だと建売業者や注文住宅の会社が購入を検討してきますが、販売の際の利益を考えて購入しないといけないので、基本的には相場よりもあまり高い値段で購入はしてきません。アッパーが決まっている。
ですが、購入してもらう相手をエンドに合わせた価格で出す場合には利益などは考えて購入しない為、高い値段で設定した場合でも売れる可能性は十分にあります。
相場がこうだから、路線価の金額がこうだからというのはあくまで基準でしかないので、希少性のある土地や人気のある土地に関しては相場よりもかなり高い値段で売れたりするので、売り出しの値段に関してはよく仲介業者と相談して行うようにしましょう。
早く売ることを優先するのであれば業者価格で設定して販売に掛けてもらうようにしましょう。
③土地の販売の方法
最初は仲介業者又は一括査定で依頼すれば土地の売り値を査定してもらえます。その後の流れとしては以下の流れになります。
2、査定
3、各サイトに情報を載せる、
4、建売業者、エンドのお客さん、注文住宅業者が土地を見つけるもしくは未公開で買主を見つける
5、購入してもらう、販売契約
6、決済
この順番で販売までいくのが一般的な流れです。決済後は建物があった場合には解体作業などがあり、建売や注文住宅になっていきます。
その際に地中内埋設物や土壌汚染が見つかった場合には清算が発生したりしますが、契約の条件に入っていない場合には決済を行った後は特に何か清算があったりはしません。
今回は以上となります。
最後まで見て頂き有難う御座います。