建売を購入する前に見ておいて欲しい建売、一戸建てのデメリット
こんにちは、genです。初めて建売の購入するに当たって、デメリットとなる要素はどんな点があるのか気になると思います。
そんな方向けに今回は以下の内容について記事を書きました。
2、経費を抑えたいけど、仲介手数料無料の仲介業者ってどこがあるのかな？
3、建売って高額だけど、値引きとかできたりするのかな？
こういった疑問に答えます。
■1、建売のデメリットをまとめました。
②：内見を何回もされている
③：施工主が自分で決められない
④：アフターフォローのサービスが手薄い
⑤：建築途中を見る事が出来ない
①：個性はない、可もなく不可もない家
突出して個性を出している家ではない代わりに、誰でも受けが良い無難な色分けに仕上げる事が多いです。
例えば、床材や建具など全て白色で仕上げた家や外壁の色が赤や緑などの海外でありそうな一部の人に受けがいい家ではなく、一般的に良い家だよねと言われるような家に仕上げてる事が多いです。
なぜそのような仕上げ方にするかというと、それだけ突出した感じに仕上げてしまうと買主も限定されてしまい、売れ残ってしまう可能性があるからです。
その為、多くの人に気に入られる家を目指しているのが建売住宅の家です。
②：内見を何回もされている
完成した建物は内見を多くされます。その為、補修に入ってもらう箇所が多くなっている可能性があります。引き渡し前の補修はどの建売業者も行うのですが、完成後は内見も多くされている事も多いので、その分補修箇所は増えます。
床、クロス、建具などの傷は内見をされた際に付く事が多いです。
自分が内見をした際には「こんなに傷の箇所多いの？！」と思ってしまう事もあります。許容範囲で補修は完璧にならないかもしれないので、引き渡し前の内覧会はしっかり自分の責任で傷の箇所は確認した方が良いでしょう。
注文住宅と違い購入検討者が複数人いる場合には仕方がない事です。どうしても傷は最低限に抑えたいとの事であれば、完成前、土地の段階から目を付けておいて契約した方が良いでしょう。
③：施工主が自分で決められない
建売の場合には施工主が決められません。予めどこの業者に依頼するのか決まっており、その会社の施工、同じ様な完成状態になります。
逆にメリットと考えれば他の完成物件で施工状況が分かると思っておいて良いでしょう。
完成物件や施工事例が沢山あれば安心して購入もできるのでデメリットだけではありません。施工主から選んで自分の建物を購入したいのであれば、注文住宅に依頼した方が良いです。
④：アフターフォローが手薄い
建売は基本的にアフターフォローのサービスは手薄いです。定期的に家をチェックしてもらい不具合がないかどうかの確認するサービスは行っていない所が大半です。
よく契約時や引き渡し後に定期点検はないんですか？という質問がありますが、基本的に無いと考えた方が良いです。不具合が有ったりしたらアフターサービスの項目内であれば相談を聞いてもらうことは可能だと思いますが、隅々まで見てもらって修理をしてもらう事はできません。
補修をやるとしても有償になることが多いと考えた方が良いです。勿論保証書がついている所に関しては各業者にて対応してもらえると思いますが、全部が全部対応してもらえるものではありません。
⑤：建築途中を見る事が出来ない
建築途中の建物の内部は見る事が出来ません。建築途中は大きな資材の搬入などがあり現場は非常に危険です。
慣れている現場の職人さんでも事故を起こす可能性はゼロではありません。完成後の引き渡し前に一度、施工主（建売業者）及び仲介業者、買主の3者で内見を行い、補修をして引き渡しとなります。
事細かに建物の内部を見る事はできませんが、今は3階建ての建物であれば建築確認検査、中間検査、完了検査を行うことが義務付けられていますので、図面通りに建物が建っているのか、構造計算などもチェックして建っているので問題ないでしょう。
■2、経費を抑えたいなら仲介手数料無料（3社抜粋）
仲介手数料の上限額は決まっていますが、下限の金額は決まっていません。なので、購入する時には基本的には満額の金額をお支払いするつもりにしておいた方が良いのが現状です。
ですが、中には仲介手数料無料を売りにしている所がありますので、経費を抑えたいとの事であれば最初から仲介手数料無料にしている業者を選ぶことをお勧めします。
仲介手数料に関しては、例えば売買代金が4000万円の建売を購入する場合
4000万円（売買価格）×3％＋6万円＋1.1％（税率）
＝138万円6000円
この4,000万円の建売を購入する際に支払う138万6,000円が仲介業者に支払う仲介手数料の上限額です。
400万円以上の不動産を仲介している場合には×3％＋6万円＋1.1％（税率）の条件は変わらないので、売買価格が違う場合には自分で計算してみて下さい。
この138万6000円が無料になるか、ならないかは大きな違いでしょう。
なぜ仲介手数料無料が出来るのか？
仲介手数料が無料に出来る理由として考えられるのは、買主と売主の両方から仲介手数料をもらえるので、片方は無料にしたとしても成り立つからです。
仕組みとして、契約に仲介業者が2社絡む状態だと片方からしか仲介手数料は1者からしかもらえません。
仲介手数料1社の場合
売主⇨仲介業者 仲介業者⇦買主
仲介手数料2者の場合
売主⇔仲介業者⇔買主
無料になる代わりに仲介業者の利益は下がりますが、集客になったりするので、デメリットだけではないです。
仲介手数料無料にする事で考えられるデメリットは？
仲介手数料無料にすることで対応が悪くなるなどの評価は事前にネットで調べてレビューなどは確認する必要があると思いますが、実質的なデメリットはないです。
もともと仲介手数料無料をうたっている業者であれば悪くなることは考えずらいでしょう。
ただ、売主側からの仲介手数料が無い場合には無料にすることはできないと思いますので、その点は注意が必要です。
7年間勤務していて実際に仲介手数料無料によるトラブルは買主や仲介業者から聞いたことがないですし、良い事の方が多いでしょう。
仲介手数料無料にする事で考えられるメリットは？
- 借り入れが少なくて済むので、ローンの返済も楽になる
- 他の費用に充てる事が出来る（引っ越し費用、家具購入、車の購入、養育費など）
- 借り入れが少ないので、ローンが通り易くなる
仲介手数料の何百万は実際結構大きな負担です。購入する建売の金額が高ければ高いほど仲介手数料も増えるので、仲介手数料一つ無料になっただけで、大きな負担軽減になります。
ローンも大体35年で組む人が多いですが、中には仲介手数料の金額も含めて借り入れを起こしたいという人もいるくらいです。
経費の負担が軽ければ軽いほど、返済も楽になります。
■3、建売の値引きはなぜ可能なのか？
結論から言うと値引きは可能です。ただ、その物件が一番最初に出している金額から下がった状態なのか、初めて値引きをするのかで値引きが出来るかどうかなど全く違ってきます。
考え方として、建売業者や売主は早く売却して現金化を確定させたいです。なぜなら「新築とうたえるのは完成してから1年です」出している値段で全く問い合わせが無い場合には売れるかどうか不安になります。
そういった状態の場合には問い合わせや買付をもらう事はとても有難いので、合わせて多少の値引きでれば聞いてもらえる可能性はあります。
値引きが出来そうな物件は？
①完成してから時間が経っている物件（約1～3か月）
完成してから動きが無いと建売業者としては「あれ？出す金額を間違えたかな？となります」その際がねらい目です。
②相場よりも高い物件（周辺物件と比べて）
競合している周辺物件と比べて高い場合には何かしらの理由が考えられます。仕入れ時のリサーチが足りずに予想と外れた。相場を知らない又は間違えたなど理由は様々です。
相場を知るには仲介業者の手助けが必要不可欠ですが、周辺物件はスーモなどで「新築物件」と調べれば以外と出てきますので、自分で調べる事も可能です。
③値引きを一回もしていない物件
完成前に値引きをするのはなかなか考えずらいですが、完成して動きが無いと建売業者は値引きを検討し始めるタイミングです。
何回も値引きをして売れないよりかは多少の価格交渉で売れた方が売主としてはメリットがあるので、交渉するタイミングとして良いでしょう。
④年度末、決算期（3月、9月）
年度末、決算期のタイミングは会社としても業績を締めるので値引きがしやすくなります。業績をねじ込もうと必死になって売りに掛かるので、値下げも頻繁に行われるタイミングとなります。
大手であれば大体1年に2回、3月と9月にあります。中小企業などだと1年に1回３月に締める所が多いでしょう。
その為、値引き交渉も割としやすくなります。
⑤反響、問い合わせが少ない物件
これに関しては仲介側ではなかなか分からない所ではありますが、例えば多棟現場（同じ様な建物が何棟も近くや隣に建っている現場）で4棟の内、何棟か売れ始めたら動きがある（反響がある）と思っておいて方が良いでしょう。
全く反響が無い現場になると、完成しても1棟も売れていない、内見に行っても誰もお客さんがいない、仲介に聞いても案内は入っていないとなるので、わかりやすいです。
上記の①～⑤のどれかに該当している物件に関しては、値引きが出来るチャンスです。
値引きの幅
値引きの幅としては50～100万円が限界でしょう。理由として一般的には建売業者の利益は1棟当たり大体300～500万円と言われており、そこから経費などを除くと残るのは200万円～400万円程度、多くても600万円位です。
土地の仕入れが上手くいき相場よりもかなり金額を下げて購入できれば1棟当たりの利益も高くなるので、1000万円を超えたりしますが滅多にないです。
値引きをすることによるデメリットは？
他に契約が入っている場合には他の買主を優先して契約されてしまう可能性もあります。
完成している物件はそれだけ建物の中も全て確認できるので、買いたいと思う人も増えます。そうなると、買付が重なり契約予定が2番手、3番手となる可能性は有ります。
条件の良い買主さんに買ってもらいたいと建売業者も思うので、値引きをした場合には他の買主の契約を優先してくる事が考えられます。
買付証明書が何枚も入ることは有りますし、属性（買主の収入や勤務先、自己資金、ローンの通り易さ）などを見て、判断することは多いです。
一概に全ての会社がそういう形で判断するとは限りません。買付証明書が入った順番で判断することもありますし、値引きの許容範囲を決めてこの範囲であれば1番手として物件を抑えてくれる所もあると思います。
そういったさじ加減は仲介業者が一番得意とするところなので、慎重に仲介業者とも相談して判断するようにしましょう。
ただ、契約に関わる、売主や仲介側としては値引きをされると
・利益が下がる
などのデメリットはありますので、極力言い値（出ている金額）で買った方が良いとされていますし、気持ち的にも仕事はしやすいでしょう。
ただ、値引きがは全くできないという訳ではないですし、値引きをされるのも一般的ですが、許容範囲内や気持ち程度で交渉するのであれば問題ないと思います。
値引きに関してはこちらの記事でも書いています。
皆さんは建売の値引き交渉ができることはご存じですか？
仲介手数料に関しては、例えば売買代金が4000万円の建売を購入する場合
4000万円（売買価格）×3％＋6万円＋1.1％（税率）
＝138万円6000円
この金額が売買代金4000万円の場合に仲介に支払う必要のある上限の金額です。この4000万円を例えば値引き交渉をして3900万円に下げられたとすると、
3900万円（売買代金）×3％＋6万円＋1.1％（税率）
＝123万6000円
15万円ほど仲介手数料を浮かすことができます。
最後に
建売はデメリットだけではないですし、多くの人が建売に住みます。年齢を重ねても廃れない、飽きない家が建売の良い所でもあります。
自分の理想とする家の形があるのであれば間違いなく注文住宅が良いので、最初から注文住宅で検討した方が良いでしょう。
今回は以上となります。最後まで見て頂き有難う御座います。