土地探しのサイト20選プラスα教えます！【初心者向け】
こんにちは。Genです。
本記事では、
②土地を探すのは良いけど、どういう点に気を付けて土地を探したら良いのかな？
③土地を探す時にコツとかあったりするのかな？
こういった疑問を持っている土地探し初心者の方に向けて書いています。
僕は、建売の営業マンとして7年間勤務し、東京、神奈川、埼玉などの建売用地の仕入れを経験し、70棟以上の新築を生み出す事に成功しました。市場調査のマーケティングで500件以上の土地の情報に関わってきました。
そんな僕が解説していきます。
①注文住宅で新築を建てようと思っているけど、土地はどこで探せば良いのかな？
１、自分でサイトを見て探す
２、仲介業者に依頼して探してもらう
３、歩いて探す
4、注文住宅会社に依頼して探してもらう
１、自分でサイトを見て探す
①大手仲介業者のサイト
住友不動産販売
三井のリハウス
みずほ不動産販売
三菱UFJ不動産販
三井住友トラスト不動産販売
東急リバブル
野村不動産アーバンネット
小田急不動産
三菱地所ハウスネット
三菱地所レジデンス
積水ハウス不動産
②総合サイト
スーモ
アットホーム
オウチーノ
ライフルホームズ
センチュリー21
不動産ジャパン
goo住宅・不動産
ＯＣＮ不動産
２、仲介業者に依頼して探してもらう
仲介業者は土地紹介のプロなので、自分に合った条件の土地を探してくれます。条件を絞り過ぎるとなかなか探すのに時間が掛かってしまうので、「最低限ここだけは譲れない点、条件」を決めて依頼しましょう。
条件の絞り込みで気を付けた方が良い点に関しては、こちらの記事でまとめています。
元建売営業マンが考える土地探しのコツ9選【実績公開】
また、直接店舗に行った方がサイトに載せていない「未公開の土地」があったりするので、直接仲介の事務所に行って挨拶がてら自分の土地探しに対する気持ちを伝えると、こんなのはどうかな？と出してくれたりするかもしれません。
未公開にする意味としては、売主が勝手に情報が流れてしまうのを嫌っていたり、相続関係で揉めていて売り物としてはまだ確定していないけどいずれは売ろうと考えていたりすると「未公開」にして仲介業者が握っていたりします。
中にはこういった「未公開の土地」は建売業者や注文住宅の業者に査定の依頼を出してある程度、買手の目ぼしがついてから媒介を取ったりするといった流れで販売したりします。
３、歩いて探す
土地を買いたいと思っているエリア一体を事前に歩いた方が良いです。最寄り駅から土地までの高低差や町の雰囲気、歩いている人の感じなど実際に歩かないとわからない事も多いです。実際に歩いてみるとイメージが湧いてより購入意欲が湧いてきます。
思ったよりも薄暗いなあ、近所の犬がうるさくて思ったよりも住みずらそうなど色々感じる事はあり、写真だけではわからない所も歩くとわかってきます。
歩くときに合わせて「更地になっている土地がないか」、「古い建物で明らかに誰も住んでいなさそうな戸建てがないか」なども意識して探すとサイトには載っていない土地に出会うことがあるかもしれないので意識して歩いた方が良いでしょう。
4、注文住宅会社に依頼して土地を探してもらう
仲介会社の他に、注文住宅会社でも無料で土地探しの手伝いをしてくれる所もあります。どうせ依頼するのであれば最初から注文住宅の会社に土地探しも一緒に依頼するのも一つの手です。
仲介会社は「土地紹介のプロ」ですが、注文住宅の会社は「建築のプロであり、土地探しのプロ」なので、土地を探す時にどういう点に気を付けて探したら良いのか、エリアの特徴など良く理解しているでしょう。自分一人で探すよりも効率よく良い土地を探す事ができるでしょう。
土地を探す際に全てのサイトを見て探した方が良いのか？
結論としては、全てのサイトを見た方が良いです。同じ土地の情報が載っている事もありますし、違う仲介業者で同じ土地が載っている事もありますが、ここのサイトには載っているけど、他には載っていないという土地も多々あります。
理由としては、仲介業者によってメインで使っているサイトが違う為、全てをチェックして土地を探す必要があります。そんな全部のサイトは見切れないよ、と言う人は総合サイトのスーモやアットホームは情報量が多いので最低限2つのサイトはチェックしておくだけでも大分違います。
また、サイトに掲載する際には基本的には手作業で登録しているはずなので、時間差で載ることもあります。僕が土地探しをする際には上記のサイトを順繰りに見て、新着の土地が無いが常にチェックしていました。
自分で探すのはしんどい、時間が無いと言う方は、仲介業者や注文住宅の会社に依頼してしまった方が良いでしょう。探してもらうのと合わせて時間が作れれば自分でサイトを見て情報を拾って、土地探しを手伝ってもらっている業者に「この土地はありますか？」と聞けば更に土地が見付かる確率は上がります。
仲介業者も全てのサイトを隈なく探せているわけではないと思うので、自分で探すということも大切な動きの一つです。
②土地を探す際の抑えておきたいポイント
どういう所に住みたいか、予算はどれくらいまで出せるのか、どういう建物にしたいかに寄って違ってきますが、一般的には
- 駅距離が近い
- 商業施設が近くにある
- 閑静
- 日当たりが良い
- 道路が広い
- 開けていてゴミゴミしていない
などを重視して探していきます。
より細かい条件で探していくとすると
- 高低差が無く平坦か
- 地盤が強いエリアか
- 学校、クリーニング屋、工場の有無
- 川が近いかどうか
- 土地の形、道路に接している間口が広いかどうか
- ハザードマップに掛かっているか
- 計画道路が無いか、建築計画がないか
などが抑えておきたいポイントです。順番に解説していきます。
高低差が無く平坦か
高低差があると隣地との間に「擁壁」と呼ばれる土が崩れ落ちてこない様にせき止める為の壁を作らないといけない場合があります。またブロックを積んだり、切土と呼ばれる土を取らないといけない作業が発生するので予算が掛かる場合があります。擁壁を作るとなると何百万も掛かってしまいます。
神奈川県の土地は擁壁の設置が必要になってくる土地が多く、特に注意してみた方が良い所です。
地盤が強いエリアか
確認した方が良い理由としては、「地盤が弱いと地盤改良に費用が掛かってしまう為」です。簡単に確認する方法として、土地が高い所にあるのか、低い所にあるのか、は一つの基準です。
高い所は「地盤が強い」、低い所は「地盤が弱い」と思っていた方が良いです。なぜなら低い所には水が溜まりやすく、一般的には地盤が弱かったりします。
例えば昔は畑だった、沼地だったという所に関しては地盤が弱く地盤改良が必要だったり、地盤改良が高額になったりします。畑は山の上というよりも、山の下にあるイメージですよね？そんな感じで思っておいてもらえばOKです。
また、土地には稀に「ガラ」と呼ばれる土地にゴミを埋めてある場合があります。この「ガラ」があるとまずはゴミを取り除いてから地盤の調査、改良をしないといけないので、より高額になるケースがあります。
土地柄、墨田区、江東区あたりの土地はこういった「ガラ」と呼ばれるゴミが埋められている事が多かったりします。
契約する際にガラの処分費用を負担したくない、リスク回避するのであれば「土地の瑕疵担保があるか、無いか」という点は気を付けて契約した方が良いでしょう。
土地の瑕疵担保がついていると土地に何かゴミが埋まっていても処分費用を負担しなくても良い、もしくは一部の負担で済ませる事ができますので、「瑕疵担保あり」の契約にすることをお勧めします。
学校、クリーニング屋、工場の有無
騒音、異臭が発生する可能性があるので気を付けて探した方が良い点です。全然そんなの気にしないという方は問題ないです。
川が近いかどうか
川が近い＝一般的には地盤が弱かったりします。また、異臭がしたり、虫が飛びやすい、冠水の恐れがあるので、気を付けて探している人もいます。
自然災害によるリスクをできるだけ避けたい場合は川の近くの土地は避けて購入した方が良いです。
土地の形、道路に接している間口が広いかどうか
間口が広いと駐車場も大きな車が入れられたり、建物全体として綺麗に収まるようになります。例えば、三角の土地よりも正方形に近い方がタンスや食器棚などの家具も置きやすくなってくるので、間取りとしても有効に使えてきます。
また、いびつな土地ほど設計（構造計算）が大変になるので、設計の費用が高くなったりします。
ハザードマップに掛かっているか
川が近い＝洪水が起きる可能性があると思っておいた方がいいですが、役所に行くとハザードマップは置いてあるので、確認した方が良い項目です。
ハザードマップには大雨時に危険な場所（浸水の予想される区域）、危険の程度（想定される浸水深）、避難場所、避難経路等の災害対応のための情報などが記載がされており、自分が住もうと思っている所が安全か、危険性があるのかどうかが確認できる様になっています。
東京都建設局ハザードマップ
市区町村に寄ってはネットでも確認することができる様になっています。
計画道路が無いか、建築計画がないか
大きな建物が建つと日当たりが悪くなったり、道路が大きくなると騒音が発生する可能性があるのでチェックしておいた方が良い項目です。
基本的に建築計画のお知らせ看板を事前に出していますし、大きな土地が看板で囲まれ出したら大きな建物が建つ予定なんだなと思っておいた方が良いです。
計画道路も急に開通工事が始まるわけではなく、計画決定→事業決定と段階を踏んで工事が開始される為、開通される前にはわかります。
購入前に調べる手段としては、役所に計画道路について聞けば教えて貰えるので、住もうと考えているエリア一体の計画道路の情報は集めておいた方が良いでしょう。
③土地を探す時にコツとかあったりするのかな？
ある程度のコツはありますが、根気よくサイトを見て探すしか方法はないです。自分が探しているように建売業者や注文住宅を専門に扱っている業者、自分と同じ様に土地を探している個人の方や不動産投資家の方も探しています。
土地の情報は一つしかなく見つけたもん勝ちなので、どれだけ土地探しに時間を割けるかどうかが決めてです。知り合いの注文住宅の会社に聞いた所、早い方で3か月、長いと1年以上も探し続けたりすることもあるそうです。
全て自分の希望の条件に見合った土地を探すのはなかなか難しいので、ある程度許容範囲だと思う土地で落ち着くケースが多いでしょう。
例えば競争率が下がりそうな条件として、「駅から距離のある徒歩15分以上の土地」は狙い目の可能性はあります。なぜなら、基本的には駅距離が近い方が買い物も便利ですし、生活がしやすいですよね。
安全面で考えても駅距離が遠くて暗い所を帰るよりも近い距離でさっと帰れた方が良いと考えますよね。車も持っているし、駅距離は気にしないという方は駅距離が離れている土地の方が購入金額も抑えられて条件に見合った土地を探せるかもしれません。
土地を手放す人がいなければ購入できる土地も出てこないので、根気＋スピードで粘り強く探してみて下さい。
一つポイントとして、条件は合うんだけど、値段が合わないという土地の情報は持っておいて、定期的に値段の確認をした方が良いです。なぜなら、「売れなければ値下げする可能性があるから」です。
ある程度相場よりも高い値段で出して様子を見ている土地もあり、ちょっと高いなと思う土地でも金額の見直しをするタイミングがあります。
値段の見直しを考えているタイミングで連絡を入れて、金額の交渉もしくは確認をすることで他に土地を探している所よりも早く購入できる可能性があります。
今回は以上になります。今後も不動産に関する情報など発信していきますので、Twitterフォローお願いします。
最後まで読んで頂き有難う御座います。